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收藏贴| 澳洲买房圣经!教你如何规避购房“雷区”

2018-04-20 14:37:16 分类:聚澳新闻

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对于许多在澳洲的华人来说,房子似乎是‘家’ 和 ‘幸福’的代名词,能够拥有一套属于自己的房子成了每个人心中的奋斗目标。

 

但近年来,由于澳洲房价如火箭般上升,房子又被赋予了另一层意义 - 投资产品。其实,随着澳洲房产价格稳步上升以及政府对于房地产产业的大力扶持,房产投资已经成为澳洲华人主要的投资方式之一。

 

那么,华人在澳房产投资有哪些明显的‘误区’呢?房产投资‘热点’有哪些?以及如何正确合理地‘验房’?

 

 

华人在澳投资房产地三大误区
 
 
照搬国内购房经验

 

其实在澳洲定居地华人移民中,大部分的人或者其父辈在来澳洲之前有过很长一段在国内生活地经历,因此在买房地时候不由自主地套用国内的经验。但是由于中澳两国在城市规划,产权制度以及税收政策等不同,楼市情况自然也不相同。所以华人在澳洲买房不能完全照搬国内地经验。

 

国内大多数城市规划是以市中心为原点同时向周边发散,房价自然也是从市中心逐渐向外围区域递减。比如以北京为例子,按照环路来规划城市,北京的房价从二环逐渐向五环递减。

 

 

但是澳洲的城市规划截然不同,大部分城市按照商业区和住宅区来划分。而我们传统意义上的市中心就是澳洲城市的CBD(商业兼就业中心),但它并不是地理位置上的市中心,房价自然不是遵循以中心向周边递减的模式。实际上,澳洲大部分发展成熟郊区都有完整的商业区,交通设施,学校,医院等,这些才是影响澳洲房价的决定性因素,其次才会考虑离市中心的距离。

 

 

就产权而言,在中国,房屋产权是由房屋权和土地使用权两部分组成的,而土地使用权一般为70年,70年后土地变不是自己的了。70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主,需要缴纳土地出让金重新获得土地的使用权。而与中国相比,澳洲购房者对于房屋以及土地具有永久产权,也就是是说你所购买的不仅只是房子还包括土地。

 

 

此外,在中国,政府规定对于期房的首付款为20%左右,而澳洲政府要求的是5%-10%左右,同时对于首次置业者还有相关的补贴措施。

 

 

连本带息还款 vs 只还利息

 

澳洲银行贷款一般有两种方式,一种是连本带息还款(Principal and Interest Payment )另一种是只还利息(Interest Only Payment)。顾名思义,前者指的是每月的还款金额包括了贷款利息和本金;而后者指的是在选择的期限内(通常为5年)只偿还贷款所产生的利息部分,从而降低每月的还款额。也就是说,贷款人可以选择在前5年只还利息,不还本金,5年后开始正常的本息同还。这两种还款模式各有其优缺点。

 

 

选择连本带息的还款方式可以‘促使’你在日常生活中合理的安排生活支出,更好的实现资本积累。同时这种还款方式尤其时候一自住房为目的的购房者,因为毕竟房子最后都是自己住,所以偿还本金和利息是早晚的事情。

 

从税务角度上看,因为澳洲有的Negative Gearing,也就是说在房产投资亏本的情况下,可以抵税。如果房子作为投资用,房子的支出大于租金收入,这样的情况下多出的部分可以用来抵税。所以很多在买投资房的时候都是贷款越多越好(利息也是作为房子的支出),因为可以抵税。所以只还利息的情况下可以维持高额的利息从而更好的来抵税。

 

 

但是只还利息也有其固有的风险。首先,目前市面上的贷款产品,只还利息的利率普遍偏高,通常会比连本带息高出0.5%左右。长期来看,只还息将会比连本带息产生的利息总额要高出很多。其次,若采用这种方式,前期月供低,会在一定程度上减少还款压力。但一旦利率上涨或自身财务状况发生变化,家庭财务负担将骤增。最后,若贷款人的资金管理能力较弱,且没有很好的消费习惯,选择只还利息可能会使借贷人增加许多额外的支出。

 

更重要的是,如果选择只还利息,一旦房价疲软和租金收益率停滞的话,这对于他们来说则会面临更大的困境。

 

所以选择那种还款模式并不能按照房贷市场的普遍还款模式来衡量,更不能‘天真’的以为只还利息的模式需要还款的金额相对连本带息还款的金额要少一些。因此,我们在选择还款方式时要根据自己的经济状况以及购房目的等自身需求来选择,切忌盲目跟风。

 

购房时对于合同的解读

 

首先需要明确的一点是,在澳洲买房都是通过律师来沟通,买家和卖家是不会直接接触的。而一本房屋合同至少有100多页,普通人是很难全部看懂并且看完的,所有这里只能大致阐述合同签订的一些注意事项。

 

购买者的形式:澳洲购房形式主要有两种包括联合户主(Joint Tenant)和共享权益(Tenant in Common)。一般情况下,夫妻合伙购买的房地产多以共同拥有的形式出现,房地产合伙人之间则选择股份制的形式购买。在代人买房产时,要在合同中注明房产的实际受益人。有时房产是在委托人代理的情况下购买的。为了保证只交一次房产印花税(Stamp Duty),房产真正受益人的名字要在合同中清楚注明受益人的姓名和住址。否则,会有被罚交双重房产过户印花税的可能。

 

 

过户日期:如果买主需从银行贷款的话,在选择过户日期时请注意给予自己充分的时间来过户。一般情况下,提议少3周 - 4周(21天)时间,从银行贷款批准之日起3周到4周再过户。切不可因急于搬进新购买的房屋而提早过户日期。因为银行内部准备贷款手续及办过户手续的是不同的部分,许多银行的贷款文件还都需要在东部银行总部办理,这期间少需2周到3周的时间。

 

 

完工日:  在开发商把开发草图拿到土地局注册以后,并且业主也拿到了入住许可时,一切准备妥当的15-21个工作日,买方就必须把尾款全部付清。如果在合同规定期限内不能完成交易,开发商有权收取买方$200-$300/天的罚金。如果这个罚款期限过去以后仍然不能交齐余款,那么就要被收走,10%的定金也不予退换。

 

白蚁条款:在标准的澳洲房产购买合同中是没有白蚁条款的。有的房地产商在合同有加附件或附属白蚁条款。在商议白蚁条款中一般会注明如有白蚁发现,卖主应在过户之前妥善治理白蚁及修补白蚁造成的损失。买主还可以加上如有白蚁发现,买主有权终止合同。

 

 

附加条款:其实在买卖双方签订合同时,买方一般会听取律师的建议增加一条附加条款 - 就是发现房子内有石棉(易燃物质)或者其他线路故障可以取消购房合同。但是这种请求往往会遭到开发商的拒绝,因为大部分合同里标明买方只有在检查出主要的结构缺陷时才能取消合同。主要的结构缺陷是指‘影响这栋建筑站立起来的缺陷’,任何达不到这种程度的缺陷都不能使你结束合同。结果很多买家不得以接受这种粗制滥造的房子,以后可能牵扯一大笔维修费。所以在签订合同时,可以修改房屋检查条款,在合同中注明‘如果房屋检查不能使购买者满意,就有权取消合同。’

 
如何正确地‘验房’
 

 

之前提到买卖双方在签订合同时,都会附加一条验房要求。那么我们应该如何合理又正确的验房呢?大家可以参考一下内容。

 

 

 

1. 验收房首先查看证件。在业主接到开发商通知后,第一步要到场审核开发商的相关资料,查看三书一证一表,即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建筑竣工验收备案表》,并且要根据面积实测报告数据(盖测绘公司公章,测绘员资格章)对照购房合同上的面积。

 

2. 检查结构性问题。结构性弱点可能会建筑物导致崩溃,可能会伤害到人,有可能结构性问题若不经过重大施工是无法修复的。建筑物也必须符合澳大利亚的建筑规范和标准。如果您购买的家用或商用建筑不符合这些标准,您将为其后的修缮负责,直到达到标准为止。

 

 

3. 电气线路和烟雾警报器。电气线路出现故障的风险会增加触电或火灾的危险。烟雾报警器的不足会增加由火灾导致的人身伤害或死亡的可能性,因此在验房上进行投资,可以避免相关电气线路问题或火灾导致的严重人身伤害。

 

4. 杂项结构评估。除了房子的主体结构,露天棚以及露台也需要通过结构审查。地方议会法规往往决定哪里可以建造这些设施,如果您购买建筑物不符合这些规定,这些设施可能面临被拆除的风险。

 

5.查看房屋细节。

主要需要检查一下几点:

 

 

 

1. 检查门窗和阳台。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象,然后再仔细检查,看门的两侧是否用发泡胶填充,是否用密封胶密封。看门的开启关闭是否顺畅,安装是否牢固,门和门锁的间隙是否过大,门开关时有无特别声音。然后,检查窗框是否开通出水口,窗户锁扣是否闭合正常,是否安装减震垫。

2. 检查天花板、墙面和地面是否有裂缝。主要是看天花板有无麻点,如果有的话,将会对后期的装修带来不好的影响。如果是略懂建筑方面知识的话,可以用小锤轻敲墙面,以此来检查墙面是否存在空鼓。


3. 检查电路。看配电箱有没有贴上标志,检查厨房、卫生间是否连接了漏电保护器,用插排检测各个插座是否正常通电。


4. 查验各种管道。要查看煤气、暖气的管道和接头,尤其是计量表的外表有无破损,是否从零开始计量。关于水管,除了要看自家厨卫管道有无漏水现象外,还要联合楼上业主做厨卫管道的闭水实验,以防装修完成后,楼上管道出现渗漏问题而影响自家。

 

 

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