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澳洲地产疫情后走势如何?解析墨尔本房价发展趋势!

2020-09-28 13:38:09 分类:聚澳新闻

自澳大利亚刚爆发新冠病毒(COVID-19)起,墨尔本媒体报道了一系列轰动性房价预测头条。墨尔本进入疫情第三和第四阶段期间,这些新闻依旧受到人们的关注。

 

专家对房产的预测是什么?实际情况是怎样呢?

新冠病毒初次大流行时的预测:

几乎每天新闻都引用澳大利亚股票市场(ASX200),该指标也成为预测澳洲地产市场未来走向的风向标。

 

数据显示:

2020年2月20日–记录历史新高为7162点2020年3月23日–记录最低为4546点,在22个交易日中下跌36.5%

人们不禁要问:

恐慌和厄运已经开始了吗? 

难道是全球金融危机再次爆发? 

未来澳洲地产市场是否会比现在更糟糕?

目前针对澳洲房价的解析:

房价的预测遵循了股市下跌的方向。

 

银行预测:悉尼、墨尔本和霍巴特的房产市场受经济低迷的影响最大,房价将下跌15%

 

 

 

大型金融服务公司AMP预测下跌20%

 

权威机构SQM Research 预测:在极端情况下,这个指数将是惊人的下跌30%

(来自DOMAIN的报道)

实际情况分析:

新冠病毒初次大流行时的预测:

自澳大利亚关闭国际边境以来(3月22日),下面的一组数据说明了澳洲主要的省会城市房价波动情况:

 

•悉尼-1.9%,

•墨尔本-4.4%,

•珀斯-2.6%,
•布里斯班-0.3%,
•阿德莱德价格+ 0.6%。

(来自 CORELOGIC的调查显示)

 

从数据来看,其实除珀斯以外,澳洲所有省会城市的房地产中位价实际上都高于12个月前的水平,去年悉尼增长了10.6%,墨尔本增长了6.6%。

那么真正的专家们在2020年9月时对澳洲住房市场的评论是什么呢?

 

据澳大利亚权威财经杂志Financial Review 报道:房屋价格在今年3月受到新冠病毒COVID-19打击而出现明显震荡,目前,经历六个月情况逐渐稳定。

 

 

 

因此,对澳大利亚住房市场的许多悲观预测将不会实现。先前不看好地产市场发展的民众,在近期也已经逐渐打破原有观念,转而对房产市场发展前景看法变得更加乐观。

 

 

本期深度探讨话题:

为什么房价下跌幅度不大? 

是否澳洲所有房地产市场都受到同等影响? 

未来墨尔本的房价将会如何发展?

房价下跌幅度不大的原因:

  • 强大的政府干预,比如Job Keeper和Job Seeker的新政策影响

  • 关于抵押延期的确定性

  • 0.25%的低利率

  • 库存不足,几乎没有被迫销售,这意味着需求超出了供应

上述这些都为房价“崩溃”提供了软着陆。

并非所有房地产市场都受到同等影响:

我们认为,会面临最大压力的住宅市场将是:

 

  1. “投资存量”大型和高密度(如:200多个单元)的公寓。

     

  2. 主要由海外买家购买并出租或作为民宿管理的项目。 拥有五星级酒店设施的低密度大户型豪华公寓项目买家,基本是现金充足的自住房主。)例如,我们DOCKLANDS的万豪五星级酒店+限量高端公寓项目就是其中一个典型示例。

  3. 主要买家是当地年轻家庭的郊区新建住宅区。由于买家的经济基础较差,并且许多人将因疫情失业一段时间,最终导致该区域房价受到影响。(当前,许多首次购房者正在利用包括HomeBuilder在内的各种补贴计划来购买新建造的房屋,使这些地点的已建房屋市场又迅速降温。)

CAPITAL ALLIANCE 在DOCKLANDS区的万豪五星级酒店+限量高端公寓项目 The Docklands Residences(预计2021年初竣工交付)

从积极的角度看,政府已表示刺激措施将逐步停止,而不会突然停止。从短期内看,那些收入保持稳定的家庭以及活跃的房产投资者,将能够享受到历史最低利率。中期来看,政府出台的鼓励政策将会支持房产价格增长,从而使房产市场恢复到更强劲的水平。

墨尔本未来房价的发展趋势:

我们相信当州边界重新开放时,为了刺激经济增长和复苏,澳大利亚人将采取更加谨慎和明智的态度对待房地产的投资和开发。


联邦政府在澳联储的支持下,将确保四大银行可以向关键部门和优质公司提供现金和流动资金,这对经济复苏至关重要。(CAPITAL ALLIANCE 就是其中为数不多的被四大银行高度认可的优质开发商之一。


(图)显示了澳洲重新开放国家边境并“渡过”经济衰退时的GDP走势。同时也对失业率情况做出了分析。

到2020年末,GDP将开始走出负值区域

 

失业率也将在2020年底达到顶峰,然后下降。

 

在经历了第二波疫情后,维州政府在联邦政府的支持下,同意将基础设施支出和重振重要项目提上日程,并且对其开启了“绿灯”。

例如,BallartDandenong Town Center,还有 Fisherman’s Bend

Fisherman's Bend: 该项目是澳大利亚最大的城区改造项目,占地约480公顷,位于墨尔本市中心和菲利普港( Port Phillip Bay)之间,此次转型将会使市中心规模扩大两倍,并与海湾建立直接连接,容纳数万居民和工作人口,可推动经济显著增长,为墨尔本不断增长的人口提供全方服务与相关的设施。

■ CAPITAL ALLIANCE 

图为正在建设中的澳洲首家万豪AC Hotel by Marriott 酒店及高端公寓住宅项目,也坐落于Fisherman’s Bend内。

 

结语:

目前乐观的现状是在整个“国际层面”上,澳大利亚已经成功地控制了病毒的传播。

  • COVID-19对经济影响的最坏情况已经过去。

  • 疫苗已在一些人体试验中取得了积极有效的成果,并已准备在2020年圣诞节前量产

  • 联邦政府已承诺支持基础设施和建筑业,从而带动经济复苏

  • 澳大利亚政府最近(2020年9月)发行了210亿澳币的10年期债券,吸引了本地和海外机构的660亿澳币资金,每年1%的增值。这告诉我们,澳大利亚仍然被视为一个投资安全而稳定的国家

 

关键性问题在于:人们是应该将现金用于低于年化率1%的银行存款,还是跟随政府的政策进行支出或投资?

 

*(敬请关注我们下期为您带来的独家专业解析)

Capital Alliance于2012年创立,创始人是Mohan Du先生。公司经过近10年的历练,现已成为墨尔本发展最快的多元化地产开发及投资集团

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